Die Finanzverwaltung hat ihre bisherige Haltung zur Abschreibung von Gebäuden bei einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer deutlich gelockert. Künftig können Sie flexibler und mit verschiedenen Methoden nachweisen, dass ein Gebäude schneller an Wert verliert als gesetzlich unterstellt. Damit wird eine wichtige Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH) nun umgesetzt.

Was hat sich geändert?

Bisher galt:
Wer eine kürzere Nutzungsdauer für ein Gebäude geltend machen wollte, musste ein Sachverständigengutachten vorlegen. Ohne Gutachten – keine abweichende AfA.

Jetzt gilt:
Der BFH hat klargestellt, dass jede geeignete Darlegungsmethode zulässig ist, wenn sie nachvollziehbar zeigt, warum ein Gebäude früher wirtschaftlich oder technisch verbraucht ist. Die Finanzverwaltung hat diese Auffassung übernommen.

Damit gewinnen Sie als Steuerpflichtige deutlich mehr Flexibilität.

Die bisherige Rechtslage

Für Gebäude gelten üblicherweise typisierte lineare AfA-Sätze:

  • 2 %
  • 2,5 %
  • 3 %
  • 4 %

Je nach Nutzungsart und Baujahr sind diese Sätze unabhängig vom tatsächlichen Zustand oder Alter des Gebäudes anzuwenden.

Wollte man schneller abschreiben, war bisher ein Gutachten eines öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen Pflicht.

Neue Rechtslage: Nachweis künftig mit verschiedenen Methoden möglich

Der BFH hat entschieden, dass:

  • Steuerpflichtige frei in der Wahl der Methode sind, um eine kürzere Nutzungsdauer nachzuweisen.
  • Der Nachweis muss Rückschlüsse auf technischen Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung oder rechtliche Einschränkungen zulassen.
  • Es kommt auf die objektive Verbrauchssituation des Gebäudes an.
  • Die Finanzverwaltung muss diese Nachweise akzeptieren.

Wichtig bleibt:
Der Steuerpflichtige trägt eine erhöhte Mitwirkungspflicht, da die relevanten Informationen in seinem Einflussbereich liegen. Wir gehen davon aus, dass ein Nutzungsdauergutachten auch künftig der erfolgversprechendste Weg zu einer höheren Abschreibung sein wird.

Was weiterhin nicht anerkannt wird

Ein häufiger Irrtum:
Die bloße Restnutzungsdauer aus einem Verkehrswertgutachten reicht weiterhin nicht aus. Verkehrswertgutachten dienen anderen Zwecken und lassen keine belastbaren Schlüsse auf die tatsächliche technische oder wirtschaftliche Nutzungsdauer zu.

Was bedeutet das für Sie?

    • Sie können künftig flexibler argumentieren, wenn ein Gebäude schneller an Wert verliert – z. B. aufgrund von Baumängeln, altersbedingtem Zustand, wirtschaftlicher Überalterung oder Nutzungseinschränkungen.
    • Alternativen zum Sachverständigengutachten – etwa dokumentierte Baumängel, Sanierungsinstandsetzungen, technische Nachweise oder nachvollziehbare Berechnungen – können künftig ausreichend sein. Ob und inwieweit diese im Einzelfall zum gewünschten Ergebnis führen, bleibt abzuwarten.
  • Die neue Rechtslage eröffnet zusätzliche Nachweismöglichkeiten, um steuerlich höhere Abschreibungen zu nutzen.