Der Bundesfinanzhof (BFH) hat kürzlich in einem wichtigen Urteil klargestellt, wie die Übertragung eines Grundstücks steuerlich zu behandeln ist, wenn der Erwerber dabei bestehende Verbindlichkeiten übernimmt. Dies betrifft insbesondere Fälle, in denen Immobilien innerhalb der Familie weitergegeben werden – zum Beispiel von Eltern auf Kinder.

Hintergrund: Übertragung eines vermieteten Grundstücks innerhalb der Familie

Ein Steuerpflichtiger hatte im Jahr 2014 ein vermietetes Grundstück gekauft, das teilweise über ein Darlehen finanziert wurde. Im März 2019 übertrug er dieses Grundstück auf seine Tochter. Die Tochter übernahm dabei die noch bestehenden Darlehensverbindlichkeiten und finanzierte diese neu.

Das Finanzamt bewertete dies als sogenanntes „privates Veräußerungsgeschäft“ nach §23 Einkommensteuergesetz (EStG) und teilte den Vorgang in einen entgeltlichen sowie einen unentgeltlichen Teil auf – der entgeltliche Teil wurde als steuerpflichtig angesehen. Der Steuerpflichtige legte gegen diese Einordnung Einspruch ein, blieb damit jedoch erfolglos.

Die Entscheidung des BFH

Der BFH bestätigte die Sichtweise des Finanzamts: Die Übertragung eines Grundstücks unter Übernahme von Verbindlichkeiten stellt dann ein privates Veräußerungsgeschäft dar, wenn sie teilweise entgeltlich erfolgt. Maßgeblich ist dabei die sogenannte Trennungstheorie: Der Übertragungsvorgang wird steuerlich in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt.

Wichtig für die Praxis: Ein privates Veräußerungsgeschäft liegt dann vor, wenn zwischen dem Kauf und der Veräußerung einer vermieteten Immobilie weniger als zehn Jahre liegen. Im vorliegenden Fall waren seit dem Kauf 2014 und der Übertragung 2019 noch keine zehn Jahre vergangen.

Die Übernahme der Darlehensverbindlichkeit durch die Tochter stellte ein Entgelt dar. Daher handelt es sich um eine (teil-)entgeltliche Übertragung, bei der der entgeltliche Teil der Besteuerung unterliegt.

Was bedeutet das für Sie?

Bei Immobilienübertragungen innerhalb der Familie – insbesondere im Zusammenhang mit übernommenen Darlehen – kann Steuerpflicht entstehen. Es ist ratsam, solche Vorgänge frühzeitig steuerlich prüfen zu lassen.