Bemessung der Grunderwerbsteuer: Instandhaltungsrücklage darf nicht vom Kaufpreis abgezogen werden

Wie hoch die Grunderwerbsteuer ausfällt, richtet sich nach dem Wert der Gegenleistung - bei einem Grundstückskauf nach dem Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat entschieden, dass die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht um die anteilige Instandhaltungsrückstellung gemindert werden darf.

Der Entscheidung lag ein Fall zugrunde, in dem eine Klägerin das Sondereigentum an vier Gewerbeeinheiten und neun Tiefgaragenstellplätzen samt entsprechenden Miteigentumsanteilen am gemeinschaftlichen Eigentum erworben hatte. Im Kaufvertrag war geregelt, dass der Anteil des Verkäufers an den gemeinschaftlichen Geldern (insbesondere die anteilige Instandhaltungsrücklage von 14.800 EUR) auf die Käuferin übergeht. Der Kaufpreis betrug 40.000 EUR. Das Finanzamt setzte aufgrund dieses Vorgangs eine Grunderwerbsteuer von 2.600 EUR fest (6,5 % von 40.000 EUR), wohingegen die Klägerin meinte, dass die Bemessungsgrundlage um die anteilige Instandhaltungsrücklage zu mindern sei. In Höhe von 14.800 EUR habe sich der Kaufpreis auf das eigenständige Wirtschaftsgut "Instandhaltungsrücklage" bezogen, so dass dieser Betrag grunderwerbsteuerlich auszuklammern sei.

Der BFH urteilte jedoch, dass die Berechnung des Finanzamts zutreffend war und der Kaufpreis beim Erwerb von Teileigentum nicht um die anteilige Instandhaltungsrücklage gemindert werden darf. Eine Aufteilung des Kaufpreises aufgrund von miterworbenen, nicht der Grunderwerbsteuer unterliegenden Gegenständen schied nach Gerichtsmeinung aus, da die anteilige Instandhaltungsrücklage stets zum Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft gehört und damit nicht zum Vermögen des Wohnungseigentümers wird. Bei der Rücklage findet also nicht der erforderliche Rechtsträgerwechsel statt, der für die Grunderwerbsteuer als Rechtsverkehrsteuer typisch ist.

Hinweis: Der BFH betonte, dass ein rechtsgeschäftlicher Erwerb der Instandhaltungsrücklage zivilrechtlich nicht möglich ist und selbst dann keine Übertragung einer eigenständigen, von der Grunderwerbsteuer losgelösten Position vorliegt, wenn Vertragsparteien explizit vereinbaren, dass ein Teil des Kaufpreises auf die Übernahme des Guthabens aus der Instandhaltungsrücklage entfällt. Diese Rechtsauffassung ist neu und grundlegend anders, als die bisherige Handhabung. Dennoch ist sie auf alle noch offenen Fälle anzuwenden, so dass sich der Erwerb einer Immobilie zukünftig um die anteilige Grunderwerbsteuer verteuert.

Stand: 16. März 2021

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